전세계약서를 내가 직접 작성하고 싶은데 관련 자료
전세계약은 큰 금액이 오가는 중요한 부동산 거래 중 하나입니다. 보통 부동산 중개업소를 통해 계약서를 작성하지만, 중개 수수료나 단순한 조건의 계약에서는 직접 계약서를 쓰고 싶은 경우도 많습니다. 하지만 법적 효력이 있는 계약서를 직접 작성하려면 기본 구조와 필수 항목을 잘 이해해야 하며, 사소한 실수 하나가 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 전세계약서를 스스로 작성하려는 분들을 위한 구조, 주의사항, 필수 조항을 상세히 안내드립니다.
1 전세계약서 기본 구조 이해하기
전세계약서는 임대인과 임차인이 전세 조건에 합의했다는 것을 문서로 명확히 남기는 중요한 서류입니다. 보통 다음과 같은 순서와 항목으로 구성됩니다.
- 당사자 정보: 임대인과 임차인의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처 등이 들어갑니다. 계약 당사자가 정확히 누구인지 분명하게 표시되어야 하며, 대리인이 계약할 경우 위임장도 첨부해야 합니다.
- 목적물 정보: 계약 대상이 되는 부동산의 주소, 건물 명칭, 호수, 전용면적 및 부속시설(주차장, 창고 등)을 기재합니다.
- 전세 보증금 및 지급일정: 전체 보증금 액수와 지급 일정을 명확히 씁니다. 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나뉘며 각각의 날짜와 금액을 분리해서 적는 것이 좋습니다.
- 계약 기간: 시작일과 종료일을 명시합니다. 전세계약은 보통 2년 기준이며, 임차인의 계약갱신요구권에 따라 자동 연장될 수 있습니다.
- 확정일자 및 전입신고: 전세권을 보호하기 위해 임차인은 계약 후 바로 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 이 조항은 보통 ‘임차인은 입주 후 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 의무가 있다’는 식으로 명시됩니다.
- 중개 여부 및 수수료: 중개를 통해 계약했는지 여부와 수수료 지급 내용을 적습니다. 직접 작성 시에는 ‘직거래 계약이며 중개수수료 없음’이라고 기재할 수 있습니다.
- 기타 조항 및 특약사항: 예를 들어 반려동물 허용 여부, 관리비 분담 방식, 수리 책임 등이 들어갈 수 있습니다. 분쟁을 줄이기 위해 특약사항을 최대한 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다.
2 조항별 작성 시 주의사항
전세계약서를 직접 쓸 때는 단순히 형식만 맞추는 게 아니라 조항 하나하나가 법적 효력을 가지므로 신중하게 작성해야 합니다.
① 당사자 정보 오류 주의
임대인과 임차인의 신분증 사본을 확인하여 이름, 생년월일이 정확히 기입되었는지 확인해야 합니다. 특히 임대인이 실제 소유주인지 등기부등본을 통해 반드시 검토하세요.
② 목적물 정보는 등기부 기준으로
주소와 면적 등은 반드시 등기부등본 상의 정보와 동일해야 합니다. 부속 시설이 있다면 계약서에 명확히 포함시켜야 나중에 분쟁이 없습니다.
③ 보증금 지급 내역 명확히
예를 들어 ‘총 보증금 1억 원 중 계약금 1천만 원은 2025년 4월 15일 지급, 잔금 9천만 원은 2025년 5월 1일 지급 예정’처럼 구체적으로 써야 입증이 가능합니다. 현금 지급 시에는 영수증, 계좌이체는 거래 내역 보관이 필수입니다.
④ 특약사항은 '구두'보다 '문서'로
“세입자는 반려동물 기를 수 있음”, “도배 및 장판은 임대인이 부담” 등 말로만 한 약속은 법적 근거가 약합니다. 반드시 계약서 특약란에 명확히 기재하고 서명까지 받으셔야 합니다.
ㅅ⑤ 중도 해지 조항 확인
임차인이 계약 기간 도중 퇴거해야 하는 경우를 대비해 위약금 관련 조항도 추가하는 것이 좋습니다. 예: “계약 해지 시 잔여 기간에 비례한 보증금 공제 가능” 등.의 조항을 확인해야 합니다.
⑥ 보증금 반환 조건
퇴거 시점에 어떤 상태로 집을 반환해야 하며, 보증금은 언제 어떤 방식으로 반환되는지를 명확히 해두면 분쟁을 줄일 수 있습니다. ‘임차인은 퇴거 전 정산된 관리비 및 공과금 전액 납부 후 보증금 수령 가능’ 등으로 기재할 수 있습니다.
3 법적 보호를 위한 필수 절차
계약서를 아무리 잘 작성해도 법적 절차를 제대로 밟지 않으면 권리 보호를 받기 어렵습니다. 아래 항목은 반드시 지켜야 하는 필수 절차입니다.
1. 확정일자 받기
임대차보호법상 보증금 반환을 우선순위로 보호받기 위해서는 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 동주민센터나 인터넷 등기소에서 받을 수 있습니다. 임대차계약서 원본 지참이 필수이며, 대부분 무료 또는 소액 수수료로 처리됩니다.
2. 전입신고 하기
계약한 주소지로 전입신고를 해야만 대항력을 갖추게 됩니다. 즉, 해당 집이 경매에 넘어가더라도 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 확보하는 절차입니다. 확정일자와 전입신고는 동시에 진행하는 것이 안전합니다.
3. 계약서 사본은 반드시 보관
임대인과 임차인 모두 원본 또는 사본을 보관하고, 가능하면 서명 또는 날인을 사진으로 찍어두는 것도 좋습니다. 전자계약 시스템(예: 국토교통부 부동산거래 전자계약 시스템)을 이용하면 보다 안전하게 관리 가능합니다.
4. 등기부등본 열람하기
임대인이 해당 부동산의 실제 소유자인지, 근저당이 설정돼 있지는 않은지 반드시 계약 전 등기부등본을 열람해야 합니다. 대법원 인터넷등기소에서 무료로 조회 가능합니다.